房地产行业总融资规模继续下降 市场进入稳定阶段

5月，房地产行业总融资规模继续下降，融资利率较为稳定；信用债融资显著下降，绿色债券成为海外债融资新模式；传统融资模式累计融资额均下跌，ABS成唯一正增长渠道。

融资概况：融资总额持续下降，行业平均利率环比小幅上升

中指研究院监测，5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，同比下降15.94%，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。行业平均利率为5.69%，同比下降0.55个百分点，较上月上升了0.29个百分点。2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%；5月单月融资占比15.52%。累计融资额和单月融资额的下滑，表明在房地产金融监管仍未放松的情况下，信贷资金控制了进入房地产行业的规模和速度，但融资利率波动幅度不大，表明行业当前资金供求较为稳定。

融资结构：信用债发行大幅下降；ABS累计融资额呈正增长

从融资结构来看，5月信用债占比25.07%，海外债占比19.30%，信托融资占比41.27%，ABS融资占比14.35%。本月信用债发行大幅下降，不及上月发行量的一半，是造成总融资幅度下滑的主要原因。信托融资额与上月相比差别不大，成为本月融资主力。

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降22.29%，环比下降54.39%；海外债融资同比上升55.28%，环比上升74.05%。信托规模同比下降32.86%，环比小幅上升2.73%。ABS融资同比上升12.21%，环比上升1.18%。

从历史记录来看，5、6月份信用债处于全年的低谷位置，周期性因素叠加持续收紧的融资环境造成信用债发行下滑较快。上半年信用债融资窗口期已过，房企可开始着手筹划下半年发行工作。

海外债融资增速较高，主要由于本月多家房企发行了绿色债券，融资占比达44.6%，是上月绿债融资额的近4倍。绿色债券由于具有融资成本偏低、政策支持力度大、市场认可度高等优点，越来越多的房企采用这一渠道替代传统海外债模式进行融资。在6月10日的陆家嘴论坛上，央行行长易纲明确表示，未来将完善绿色金融标准体系，激励金融部门加大对绿色产业的资金支持。可以预见，未来绿色债券的重要性将得以显著提升，成为房企融资新渠道。

从累计融资额来看，2021年1-5月，信用债融资2712.10亿元，同比下降6.55%；海外债融资1624.54亿元，同比下降17.95%；信托融资2821.35，同比下降18.39%；ABS融资1419.49，同比上升17.56%。

5月，上交所平台显示当月有31单ABS项目状态为“终止”，其中约有8单为涉房ABS。据统计，终止的项目基本在2020年发起，受疫情影响，相应的回复时限和终止时限自2021年1月18日起计算，因此出现了5月底集中终止的现象，实属正常。2021年1-5月，上交所发行的涉房类ABS约230单，融资总额占所有发行市场的41.35%，因此此次集中终止事件不会对房地产ABS发行造成明显影响。

几种融资渠道对比可以发现，信用债、海外债直接影响有息负债的规模及结构，受当前“三道红线”的约束，房企对于发行债券较为慎重；在现行监管政策导向下，房地产信托的规模则一直处于下降态势。而ABS融资一直在稳步发展，从统计数据可以看出，今年以来，唯有ABS的累计融资额同比上升，在5月底发行的公募REITs更是受到市场追捧，多单受到超额认购。房企ABS由于具有可以盘活资产、加速资金回笼、表内处理相对灵活等优点，已成为房企重要的融资渠道；特别是房地产供应链ABS，既可以延长账期，又不会增加有息债务、不占用发债额度，颇受房企青睐，今年以来融资规模已超ABS总融资半数。

融资利率：信用债、信托下降，海外债小幅上升

从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.96%，同比下降0.25个百分点，环比下降0.47个百分点；海外债平均利率为6.38%，同比上升2.24个百分点，环比上升0.48个百分点。信托融资平均利率为7.17%，同比下降0.67个百分点，环比小幅下降0.07个百分点。ABS融资平均利率为3.52%，同比下降2.17个百分点，环比下降0.46个百分点。

从累计数额来看，2021年1-5月累计融资总额的平均利率为5.75%，同比下降0.59个百分点，高于5月单月0.06个百分点。其中信用债累计平均利率为4.47%，同比上升0.4个百分点，高于单月0.52个百分点；海外债累计平均利率为6.48%，同比下降1.57个百分点，高于单月0.1个百分点；信托累计平均利率为7.27%，同比下降0.71个百分点，高于单月0.1个百分点；ABS累计平均利率为4.33%，同比上升0.1个百分点，高于单月0.81个百分点。

从融资利率变化可以看出，今年以来融资平均利率呈下降趋势，其中海外债利率下降较快。融资成本偏低的绿色债券占比较高、境外融资环境较为宽松等原因是海外债利率降幅较大的主要原因；此外，由于年初部分房企出现违约事件，投资人为规避风险更偏好信用级别高的债券，而高评级债券的融资成本相对较低，从结构上拉低了海外债的平均利率。5月单月各项利率低于累计利率，表明当前融资市场进入稳定阶段。