房地产市场进入“存量黄金时代” 住房租赁市场发展迅速

2018年，毕业生人数高达820万，比去年高出25万，创近十年新高。对于这些初入社会的毕业生来说，首先需要解决两个问题：就业与住房。两者密不可分，住房为首要因素。而离家打拼的大批应届生只能选择加入租房大军，据不完全统计，85% 的应届生毕业后都会选择租房，房地产的租赁市场也随之变得更为庞大。
房地产市场进入“存量黄金时代”
在金融与地产界专家看来，房地产已经进入存量“黄金”时代。
这里要说个存量房的概念，存量房，一般指未居住过的二手房。当存量房和新房交易量的比例>1，即存量房交易量超过50%时，就意味着楼市进入以存量房交易为主的阶段，步入存量房时代。 2016年，全国二手房交易额增至6.5万亿，这是房地产市场进入存量时代的一个重要标志。此外，新一线城市如成都、杭州、重庆、武汉等也逐渐步入房地产存量时代。
有人说，增量时代开发商存在的最大价值是让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让这些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。存量时代的房地产市场给了多处房屋产权拥有者极大的机会，将土地或房屋出租给企业、大众成了这些房屋产权拥有者最“聪明”的选择。
这也就意味着存量时代的房地产市场将催生一批行业新龙头出现，链家研究院曾预测，中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头，并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。因此，盘活存量房的资源也成了房地产企业的重点课题。
政策优良 住房租赁市场发展迅速
对于存量房的盘活，国家从政策上给了房地产企业极大的支持。2017年被称为房地产市场的“住房租赁元年”，租售并举、租售同权、全国租赁试点、集体用地改租赁、“厂改公”，“n+1”等政策频出。十九大报告也明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
为了巩固忍耐性，引进人才，保障劳动资源，全国各地超50城相继出台一系列鼓励住房租赁的政策，极大程度上推进了我国住房租赁市场的发展。此外，各大房地产企业以及BATJ等互联网企业也陆续加入住房租赁市场的“战争”，为住房租赁市场发展提供了得天独厚的资源。
2018年关于住房租赁的热点更甚，根据58安居客房产研究院的不完全统计数据，截至2018年6月份，全国已有超70城已出台限售调控政策，从一、二线城市逐步向三、四线城市深入。与此同时，全国也有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，在吸引人才的同时推动住房供应完善。
政府鼓励房地产企业积极盘活存量房以帮助无房的民众解决住房问题，部分资金充裕、条件达标的大众可通过购置二手房解决其刚需，而一大批短时间内无法完成刚需的大众，想要在“大城市”生活，租房是他们最好也是唯一的选择。
长租房公寓：房地产存量时代的新突破口
那么在存量房市场下，住房租赁市场规模有多大?
根据某报告显示：从供给角度计算， 2015年TOP25城市的自有房屋存量大约是8500万套，按照30%的出租率，假定平均房租在3000元/月/套，那么租金每年收入大约是9500亿。从需求角度计算， 2015年TOP25的城市流动人口数量约为8000万人，按照70%的租房率计算，假定平均房租在1500元/月/间，则租金额每年约为10000亿。初步估算下，行业规模可达1万亿元;此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按30%租金计算，附加价值每年达300-400亿元。
据国家统计局的最新数据显示，我国目前在籍人口为 13.83 亿人，其中 2017 年的流动人口规模近 2.5 亿，而以租住私房作为居住模式的人数占到流动人口的 67.3%。随着城镇化建设步入中后期，住房租赁市场有待扩容，私房租赁供应占主要份额，其规模将维持在高位水平。
在存量房资源充足、人口流动量大的背景下，长租公寓市场迅速发展。
长租公寓又称“白领公寓”、“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
其主要客群为20-35岁左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。
克而瑞咨询提供的报告显示，目前房企的长租公寓项目以集中式为主，即以一栋楼宇为单位，由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理。参与方式分为自营、与长租公寓运营公司合作两种。
无法购房人群数量不断增加，但是他们的住房需求却没有骤减，当流动人群流动性降低，甚至在当地组建家庭，对于房子的需求会越来越大，各地出台的房屋限购政策增加了外来人口购房的难度，而随着生活水平的提高，大众对于住房环境的要求随之提高，房屋设计、物业及周边基础设施等逐渐占据人们选择租房的首要考虑元素。
《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》显示，长租公寓在一线和重点二线城市受到热捧，北京对长租公寓的需求最高。随着经济发展、人口流动，长租公寓需求逐步从从经济发展成熟的一线城市向二线城市拓展。上半年整体租房热度的高峰集中在春节后，而上半年长租公寓热度高峰出现在6月份，受毕业季影响，90后对服务品质好、居住体验佳的长租公寓接受度较高。
据悉，TOP30 的房地产企业有1/3已经进军长租公寓市场，以谋求去库存的同时开辟新的业务板块。碧桂园与上海建成公寓项目，万科在北京公寓出租项目也在顺利进行，恒大地产则准备募资100亿元投入长租房公寓市场。除了这三家中国最大地产商，销量靠前的招商蛇口、龙湖地产等公司，也已经将各自一部分库存房转为长租公寓;中介公司链家、世联行、我爱我家等则有自如寓、红璞公寓、相寓等;如家、华住等酒店集团也做了长租公寓。
时代的发展使得以互联网租房为代表的新形业态出现并不断发展。除了大型房地产企业的入驻，一些诸如蘑菇租房、青客、贝壳、蛋窝等创业型租房平台正在成为大批租户和房东的首选，租户希望寻得一处合适的高品质住所，房东希望寻得素质高的租户，这类租房平台统一正好能够满足双方需求，各取所得。存量房日渐增多的情况下，长租公寓成了房地产企业以及租房平台的新突破口，最大程度发挥房产价值，同时解决大部分毕业生租房问题。
初步发展阶段，痛点亟待解决
纵观整个住房租赁市场大环境，目前仍处于发展初期，入局者越来越多，但其中的规则还未成型，整个市场仍处于混乱状态，盈利较困难。对于长租房公寓这个新的形态，其痛点也更明晰：传统租房形态仍是整个住房租赁市场的主要角色，长租房公寓短时间较难超越传统住房，优质房源获取难、租户对象局限大等问题在现阶段也是长租房公寓要面对的现状，此外，此类模式前期投入成本大，盈利是另一大痛点，亟待解决。
谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，“长租公寓市场投资者和运营方需要在‘短’和‘长’两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场;长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。”
自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、万科、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。后续地产企业和租房品牌在长租房公寓领域之争，我们还当拭目以待。
最后，笔者想说，舆论上一直传着这句话：“北上广放不下肉身，三四线放不下灵魂”。现在看来，也不是没道理，现实和理想差距总会很大。现在新一线、二线城市兴起，对于毕业生而言却也不失为一个新的选择方向。